mary_spiri (mary_spiri) wrote,
mary_spiri
mary_spiri

Покупка дома в славном городе Сиэтле

Наше время покупать дома к счастью прошло,уже есть дом, правда, далеко от центра. Но любим мы это место, до дачи удобно ездить, да и до работы за час добраться можно без особенных проблем. А вот наши молодые наоборот вступили в фазу покупки, а в нынешние времена это оказалось безумно сложно. Для начала обалдеваешь от диких цен. Даже на нашей окраине все дома с 2001 года выросли в цене больше, чем в два раза,несмотря на кризис 2008 года (когда цены падали, но не до уровня 2001). А в центре Сиэтла вообще караул, меньше, чем за полмиллиона, не найдешь ни одного дома в "жилом" состоянии. Да и за полмиллиона встречаются развалюхи, такие, что ни один банк не выдаст мортгидж, ибо жить в них опасно (например, аварийная крыша).

Молодые наши оба работают в центре, причем в разных концах. Работа у обоих вроде хорошая, менять не собираются. А если жить вдали от центра, то все свободное время будет съедаться дорогой, некогда будет общаться с маленькой, она ведь спать ложится рано. И садик нынешний у маленькой отличный, ей там хорошо, и школы в центре тоже неплохие ей на будущее. Вот и решили ребята искать что-нибудь неподалеку от нынешнего места жительства в центре. А что касается цены - оба работают, зарплаты получают, мортгидж им банк обещал, ну вроде все просто, осталось найти дом. Вот тут-то и случилась закавыка, связанная с перегретостью рынка, - все дома, которые выставляются на продажу, тут же улетают, как горячие пирожки. На каждый сразу клюет с десяток покупателей, и начинается война предложений. Обычно дом в результате получает тот, кто предлагает на 15-20% больше, чем выставленная начальная цена. Проблема в том, что начальная цена берется не с потолка, а назначается по аналогии с предыдущими сделками в том же районе. Если ты берешь мортгидж в банке, то максимальная сумма, которую тебе дадут, зависит от оценки дома по предыдущим сделкам. Эту оценку делает независимый эксперт, которого не интересует, как там покупатель договорился с продавцом. Плюс прошлые сделки не учитывают роста цен за последний месяц-два (сделки регистрируются примерно через месяц после заключения). Значит экспертная оценка будет примерно соответствовать выставленной начальной стоимости. И если ты сделаешь предложение на 15-20% выше, то банк откажется выдавать на эту сумму мортгидж, по их мнению, дом столько не стоит.

В результате ребята несколько раз попадали в одну и ту же историю: подавали предложение, увеличивая цену на 5-10% (что банк может и одобрить), но тут появлялся какой-нибудь инвестор с карманами, полными наличных, и подавал предложение на 100 тысяч выше заявленой цены. К нему и уходил дом, а все остальные оставались с носом. Такая политика налететь и урвать совсем не безопасна. При нормальном состоянии рынка недвижимости в предложения вставляют варианты отказа от сделки по объективным обстоятельствам, так называемые contingency clauses, когда продавец может уйти, ничего при этом не теряя. Наиболее часто такими причинами являются либо отказ банка выдать мортгидж, либо отказ продавца ремонтировать дом, если инспекция нашла серьезные проблемы. Покупатель может от сделки отказаться и без объективных причин, но тогда он теряет депозит, а нынче в Сиэтле это минимум 5-7 тысяч, а иногда и 15-20. и все бы хорошо было,но сейчас продавцы перестали рассматривать предложения, в которых записана возможность отказа от сделки по объективным обстоятельствам. Так что неважно, почему покупатель отказывается, депозит он теряет, даже если причина в том, что в доме нельзя жить из-за аварийной крыши, о которой продавцы отлично знали, но решили продавать как есть. Частично обезопасить себя от сюрпризов такого рода помогает предварительная инспекция дома перед подачей предложения. Однако же за нее покупатель платит из своего кармана вне зависимости от того, удастся ли ему потом купить этот дом. А нынче часто бывает что дом удается купить на 21-й раз по счастливой случайности, а значит 20 из 21 инспекций были сделаны напрасно, а каждая стоила $700. Более того, сейчас стали появляться варианты, когда продавцы не разрешают проводить предварительную инспекцию (но в эту игру наши молодые играть не будут).

Такое состояние рынка бьет по всем, включая и инвесторов, которых все не любят. Инвесторы прибегают с наличкой и срочно покупают следующий выставленный на продажу дом, платя лишних 100 тыщ к начальной цене. Все остальные покупатели грустно плачут в сторонке, а риэлторы с интересом смотрят, что будет дальше. А дальше внезапно выясняется, что купленый инвесторами дом - в аварийном состоянии, а значит, в него надо либо вложить еще тыщ 50 (если не 100), либо отказаться от сделки и потерять несколько тысяч депозита. И что реальная рыночная цена даже ниже, чем начальная, по которой дом был выставлен на продажу, поэтому отбить свои деньги продажей невозможно. Да и вообще сразу продавая свежекупленый дом, теряешь около 15-20% на налогах, чтобы не терять, надо жить в доме минимум 2 года. Впрочем, куча сиэтльских инвесторов - это китайцы с дикими деньгами, им на все плевать, они готовы наступать на одни и те же грабли до бесконечности. У ребят их школьный друг - риэлтор, причем отчасти китайского происхождения, он им много интересного рассказал про такие случаи.

В общем, нам с Андрюшей казалось, что ребята зря затеяли всю эту карусель. Каждые выходные они смотрели вновь выставленные дома, потом обсуждали свои предложения, и выглядело все до крайности безнадежно, хотя их все друзья уговаривали не отчаиваться, авось на 25-й раз повезет. Каждый раз появлялся инвестор с карманами, полными кэша, и дом уходил к нему. Но оказывается счастливые случайности бывают, и как обычно, они связаны с наличием некомпетентных чудаков на букву "М" среди риэлторов. Дело в том, что обычные американские комиссионные со сделки - это 5% от стоимости дома, которые платятся продавцом. Деньги эти делятся между риэлторами продавца и покупателя (обычно пополам). Существует опция продавать свой дом самому, но обычно это непросто, надо хорошо знать все формальности. Но съэкономить-то хочется, и продавцы пытаются нанять дешевых риэлторов, которые берут всего 1%. А на деле оказывается, что за эти деньги никто ничего делать не станет, и даже телефон отвечают редко и неохотно. А заключение сделки требует вполне конкретных действий в строго установленном порядке и в четкие сроки.

Дом, который ребята присмотрели, как водится, ушел у них из-под носа. Но сделка сорвалась, похоже потому, что риэлтор продавца не сделал в срок нужные бумаги. Дом снова выставили на рынок, и история повторилась еще один раз, так что дом засветился, как плохо продающийся. Плюс после двух официальных инспекций стало понятно, что крыша аварийная, и ее надо чинить. А когда вылезают все проблемы, то даже дурные на голову инвесторы сливаются и отваливают. При этом продавцы давно переехали, заниматься продажей сами не могут, а их риэлтор по-прежнему трубочку не берет (и живет в Калифорнии). Для быстрой продажи он посоветовал уменьшить цену на 10 штук и снова пропал. Тут-то ребята и сделали свое предложение, правда, крышу придется им чинить за свой счет, но в общей картине это не смертельно. А их риэлтор теперь делает всю работу по оформлению сделки за двоих, чтобы снова все не сорвалось. Правда путь совсем не усеян розами, проблемы продолжаются, теперь уже с банком, который оценил дом ниже, чем договорная цена. Не знаю, удастся ли разрулить, мы со своей стороны смотрим эту сагу и стараемся помочь, как можем, пишем письма в банк и т.п. Но в общем будь я на месте дочери, нафиг бы отказалась от светлой идеи купить дом и ждала бы следующего кризиса, когда снова все повалится.

Update
Завершение истории:
Все, ребята дом купили, в понедельник отдали собраные на первый взнос деньги банку, а вчера получили на руки ключи. Теперь они счастливые домовладельцы. В выходные мы немножко побродили вокруг дома, нам он очень понравился. Участок довольно большой и весьма пустой, пара больших деревьев, детская горка с качелями, очень новые и прочные, на верху горки домик, где мелкая сможет играть. Дом старый, но хорошо отремонтирован, жить можно сразу, ничего особенно не делая. Два этажа, ребята планируют сделать на первом этаже отдельные апартаменты и их сдавать, чтобы расплатиться с долгами поскорее. Там правда надо инсталлировать заново кухню и ставить несколько новых дверей, так что не очень понятно, как скоро это удастся сделать. Но идея хорошая. А из непосредственных дел: им надо перевезти свои шмотки на новое место до 1-го сентября. Правда расстояние невелико, около 5 миль, и шмоток не особо много.
Tags: american life, washington state
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 26 comments